לפני קניית רכב ביצעתם בדיקה,

אך האם כבר ביצעתם בדק בית לדירה החדשה?

בשביל השקט הנפשי שלכם.

משה גנקין

רכשתם דירה? תתחדשו!!

כדאי לבדוק אם התכנית ומפרט המכר שעליה אתם והקבלן חתומים מתאימה לדירה שקיבלתם.

ואיך תדעו אם יש ליקויים?

מחקר של הטכניון בדק ומצא שיש ליקויי בניה ב-100% מהדירות!

אצלנו תוכלו לקבל בדיקה מקיפה בהתאם לכל התקנים והתקנות.

מה הבדיקה כוללת?

בדיקה לפי תקן

בדיקת הדירה לפי התקנים הרלבנטים ולפי התקנות לתכנון ובניה.

בדיקת קיום ירידת ערך

אם לא ניתן לתקן חלק מהליקויים זה כנראה ירידת ערך.
אם הדירה אינה תואמת למפרט המכר ולתכנית המכר, זה יכול להיות ירידת ערך.

פתרונות לתיקון ליקויים

לכל ליקוי נרשם מה נדרש כדי לתקן את הליקוי, אלא אם כן הליקוי אינו בר תיקון ואז מדובר בירידת ערך.

התמודדות מול הקבלן

דו”ח הנדסי מפורט מקצועי ובהיר גם למי שאינו מהנדס, יתן לכם את ארגז הכלים המושלם להתמודד עם הקבלן.

משה גנקין - מייסד גנקין מהנדסים

050-551-1630

Previous
Next

שאלות ותשובות

האם בכלל יש דירה ללא ליקויי בניה?

במחקר של הטכניון, המכון הלאומי לחקר הבניה שבוצע ע"י פרופ' יחיאל רוזנפלד נמצא כי ב 100% מהדירות יש ליקויי בניה. חלק מהליקויים ניתן לגלות מיד כאשר נכנסים לדירה וחלק לאחר שכבר נגור בדירה. מומחה בדק בית יכול לגלות את הליקויים בבדיקתו ותיעודה בדו"ח מקצועי.

אני עומד לקבל דירה חדשה, מה עושים?

כאשר מקבלים דירה בדרך כלל הקבלן אינו מעוניין שתביא אתך איש מקצוע שיבדוק את הדירה ולכן  דורש למסור לרוכש בלבד את הדירה. להלן כמה המלצות לאופן קבלת הדירה:

  1. דרוש מהקבלן שהדירה תהיה נקיה ורחוצה, כך ניתן לזהות ליקויים כמו אריח פגוע או סדק מוסתרים ע"י הלכלוך והאבק.
  2. רצוי לצלם את כל הדירה בזמן המסירה ואף לוודא שנציג הקבלן המוסר את הדירה יופיע בתמונות.
  3. לבדוק אם יש פגיעות או שריטות בריצוף, פגיעות במשקופים ובדלתות, האם הצבע אחיד.
  4. האם כל הדלתות והחלונות נפתחות ונסגרות בצורה תקינה?
  5. האם אריחי הרצפה הם האריחים שאושרו ע"י הרוכשים?
  6. לרשום על טופס הקבלה "כפוף לבדיקת מומחה מטעם הדייר" ("כדי לשמור את הזכות
    להביא מומחה מטעמכם).

חוץ משלום ולהתראות, מה הקבלן צריך למסור לי בעת מסירת הדירה?

  1. מפתחות (לדירה, למחסן וכו').
  2. אריחי ריצוף רזרבה (מכול הסוגים הנמצאים בדירה).
  3. אריחי רזרבה לחיפוי קירות של חדרי הרחצה, של השירותים והמטבח (מכול הסוגים הנמצאים בדירה)
  4. חוברת לתחזוקת הדירה
  5. תעודות אחריות לכול המוצרים בדירה.

אם אקרא באינטרנט איך בודקים דירה האם אוכל לבדוק בעצמי?

אם תקרא באינטרנט ותלמד את נושא בדק בית, הדבר בהחלט ישפר את הידע שלך בתמורה שאתה צריך לקבל מהקבלן, אבל, ע"מ לבדוק דירה חדשה ברצינות הנדרשת לפחות ע"פ העלות שהשקענו בה, הבודק חייב להיות מומחה הבקי בכול תקני הבניה הרלבנטיים (ויש הרבה מאוד) בתקנות התכנון והבניה, בתקנות החשמל הרלבנטיים ועוד, בנוסף לזה הבודק חייב להיות בעל ציוד מדידה ובדיקה תקניים ומתאימים לסוג הבדיקות הנעשות והידע הנדרש על האופן שבו נדרש לבצע את הבדיקות, בדיקה שלא תעשה על פי פרוטוקול הנדרש בתקן לא תהיה קבילה בביתי המשפט.

מה הואילו המומחים לבדק בית בתקנתם?

אם פניתם למומחה לבדק בית, מומחה בדק בית חייב להכיר את תקנות התכנון והבניה וכל התקנים הרלבנטיים המומחה חייב להגיע עם ציוד בדיקה ומדידה מתאים, לבצע את הבדיקות ולתעד אותם. ציוד הבדיקות והמדידה שלו חייב להכיל כ 30 מכשירי מדידה ובדיקה שונים. הסיבה לכך שיש פרוטוקול בדיקה לכול נושא שקובע איך נדרש לבדוק ועם איזה מכשירי מדידה יבוצעו. בדיקה שבוצעה שלא לפי התקן אינה נכונה ותוצאותיה אינן משקפות את המצב האמיתי. בדיקה נכונה היא קריטית, ליקויי בניה שיגיעו לערכאה משפטית לא יכירו בהם כליקויי בניה אם לא נבדקו ע"פ פרוטוקול הבדיקה בתקנים. 

איך קבלת דירה חדשה אינה הופכת לסיוט? או איך מסיימים בניית בית בשלווה?

עושים בדק בית מיד עם קבלת החזקה בדירה, בבדיקה שיעשה מהנדס מומחה לבדק בית הוא יפרט בדו"ח שיכין לכם את כל הליקויים. ישנם ליקויים רבים שדייר רגיל לא יזהה, כמו שיפועים לא מתאימים במרפסות ובמקלחונים, גודל חדר שירותים קטן מהתקן , פתח אור של חלון בחדר קטן מהדרישה בתקנות התכנון והבניה, ירידת ערך של הדירה בגלל אי התאמה בין תוכנית המכר לדירה ועוד.

אתם מקבלים דירה מקבלן נחמד, האם הקבלן ימשיך להיות נחמד אחרי המסירה?

כל עוד הכול בסדר כולם נחמדים, השאלה האם הקבלן ממשיך להיות נחמד גם כשמאתרים ליקויים משמעותיים?

איך אתם יודעים שקיבלתם כל מה שמגיע לכם בדירה החדשה?

מומחה בדק בית לומד את תוכניות המכר, מפרט המכר וההסכם שלכם מול הקבלן ומשווה בין הדירה שקיבלתם לתוכניות המכר, מפרט המכר וההסכם שלכם עם הקבלן.

אם דירה חדשה עולה פי 20 מאוטו, האם בודקים דירה חדשה פי 20?

ישנם בודקים שמורידים את המחיר לעלות לא ריאלית ומשקיעם בבדיקת הדירה בהתאם למה ששולם להם, במקרים כאלה בדרך כלל "מפספסים" ליקויים מהותיים.

קניתים דירה חדשה על הניר, איך תדעו אם הדירה מספיק מוארת?

תקנות התכנון והבניה קובעות מה האחוז המינימלי של שטח חלון בחדר משטח הרצפה.

מדוע צריך לעשות בדק בית כשמקבלים דירה חדשה מקבלן?

ביצוע בדק בית ע"י ממהנדס מומחה "לבדק בית" נותן ארגז כלים לדייר לטיפול מול הקבלן בליקויי הבניה שקיימים בכול דירה חדשה (ע"פ מחקר של הטכניון). הדו"ח נכתב בשפה מקצועית ע"פ בדיקות ומדידות הנעשים ע"י המומחה באמצעות מכשירי מדידה תקניים ופרוטוקול בדיקה תיקני.

דו"ח ליקויי בניה של מהנדס מומחה מחייב את הקבלן לתקן את הליקויים ו/או לפצות את הדייר.

אם אני רוצה לבטל קיר שטרם בוצע בדירה חדשה, פשוט לא לבצע אותו, האם זה כרוך בעלות?

בדרך כלל קבלן יגבה תשלום על ביטול קיר שטרם בוצע, הסיבה שהקבלן יגיד לכם, שהוא  מעביר את דרישתכם ליועצים שתכננו את הדירה על מנת לבדוק משמעויות, הקונסטרוקטור בודק אם יש לשינוי השפעה על מערכת המבנית, מתכנן מזוג האוויר בודק האם השטח החדש שנוצר עומד בציפיות של מערכת מזוג האוויר, יועץ בטיחות בודק האם צריך לשנות את מיקום גלאי העשן והמתזים וכו'. ומה עם עלות הקיר שחסכתם לו?  נדרש לבדוק אם הבדיקות והשינויים לא עולים במחירם על עלות הקיר שבוטל. 

הזזת קיר - קיבלנו דירה חדשה ובא לנו להזיז קיר, האם צריך היתר?

שינויי מחיצות בתוך הבית בדרך כלל אינו דורש היתר. אבל כאשר מדובר במחיצה שהיא קונסטרוקטיבית  למשל "קיר נושא" (קיר נושא – הוא חלק מקונסטרוקציית המבנה תפקידו לשאת את הריצפה והקומות מעליו ממש כמו עמוד רק קיר) יש צורך בהיתר ואף אישור קונסטרוקטור. בדרך כלל מחיצות שעוביין 10 -12 ס"מ הינן מחיצות לא קונסטרוקטיביות וניתן להזיזן. בכול מקרה מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע.

מה זה מפרט המכר?

מפרט מכר הוא מסמך שמצורף לחוזה המכר של הנכס (דירה). במפרט המכר מופיעים פרטים טכניים על הדירה שנרכשה כמו למשל: איזה סוג אריחי ריצוף יהיה בדירה , איזה סוגי חלונות ומה גודלם וכך כך פרט ופרט בדירה שנרכשה. החוק קובע כי המוכר חייב למסור לקונה מפרט מכר.

ישנם סדקים בדירה החדשה שרכשנו, מה עושים?

ישנן סיבות רבות להיווצרות של סדקים, לדוגמה אחת הסיבות היא שקיעת יסוד או חלק מהיסודות. לא מדובר בשקיעה גדולה, מספיקה שקיעה של מספר מילימטרים. כל בניין חדש שוקע בשנים הראשונות לאחר בנייתו בגלל העומס הרב שהוא יוצר על הקרקע. השקיעה בדרך כלל מינימלית, אבל כאשר חלק מהעמודים שוקעים וחלק לא זה יוצר מאמצים בתוך המבנה ולעיתים המאמצים גורמים לסדקים.
תקן 940 חלק 1 מחלק את הסדקים לקטגוריות: נזק חזותי, נזק לשירות ונזק בטיחותי.
סדק שרוחבו מעל 0.3 מ"מ (בפני הטיח) הקבלן מחויב לתקן. (תקן רלבנטי לנושא זה הוא תקן ישראלי ת"י 1920) . מומחה בדק בית יודע למדוד את עובי הסדק ולהכניס לדו"ח.

האם מותר להתקין סורגים בחלון הממ"ד?

חלון הממ"ד בדרך כלל משמש כפתח מילוט ולכן אסור לחסום אותו לאפשרות מילוט בשעת חרום. בדירות החדשות בדרך כלל משמש הממ"ד גם כחדר שינה. חדר כזה שהוא דו תכליתי צריך לספק את ההגנה גם מפני נפילה מהחלון. סכנת נפילה מהחלון קוראת כאשר ממקמים מיטה בקרבת החלון, ואז ילד יכול לטפס בקלות על אדן החלון וליפול מטה. על מנת למנות סכנת נפילה יש להרחיק מהחלון מיטה או כל דבר אחר שילד יכול לטפס עליו. כשאין ברירה מתקינים סורגים הניתנים לפתיחה.

כדי לצאת מהשירותים אני צריך לטפס על האסלה, האם חדר השירותים תיקני?

לכל הכלים הסניטריים, כיור, אסלה, מקלחון, אמבט וכו', התקן מגדיר מרחב שימוש, המשמעות שהמרחב לפני הכלי הסניטרי צריך להיות פנוי לחלוטין ללא שום הפרעה. לדוגמה: מרחב השימוש לפני אסלה הוא 75 X 80 ס"מ.

האם צריכים להיות שיפועים בריצוף הדירה?

בחדרים (חדרי שינה, סלון, מטבח, חדר אמבטיה וכו') הרצפה צריכה להיות ללא שיפועים, במרפסת לא מקורה או מרפסת החשופה לגשם הרצפה צריכה להיות בעלת שיפועים לכיוון נקודת הניקוז של 1% לפחות. במקלחון חייבת להיות רצפה משופעת בעלת שיפוע של 1% לפחות לכיוון נק' הניקוז. עדיף שהשיפועים לא יעלו על 2.5%, שיפוע גדול יותר יגרום לאי נוחות בשימוש.

איך יודעים ששטח הדירה שקיבלנו מהקבלן הוא שטח הדירה שהתחייב עליו הקבלן בחוזה?

על פי מפרט המכר שטח הדירה הוא השטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר ע"י הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ של הדירה. כאשר קיר החוץ מפריד בין שתי דירות יעבור הקו המצולע האמור במרכזו של קיר החוץ.
אם לדירה יותר ממפלס אחד, שטחו של מהלך המדרגות בתוך הדירה יחושב פעם אחת בלבד, לפי ההיטל האופקי של כל המשטחים המשופעים והאופקיים.
מרפסת שמש לא נכללת בשטח הדירה.

בארון חשמל – איך אדע איזה נתיך שייך למה?

הקבלן חייב למסור את הדירה כאשר כל הנתיכים בארון החשמל מסומנים ומשויכים למעגל החשמלי הרלבנטי.

כשמתקלחים באמבטיה הכללית אין לחץ מים במקלחת הורים, האם זה תקין?

לא, התקן קובע כי לחץ ברשת המים צריך להיות בין 1.5 בר מינימום ל 6.0 בר מקסימום. מומחה בדק בית יכול למדוד את לחץ המים בעזרת מד לחץ מים.

האם יש לדלתות בין חדרים דרישות אקוסטיות?

לא, אלא אם כן סיכמתם עם הקבלן וזה נכנס למפרט הטכני שעליו חתומים הקבלן והדיירים.